Fuente: Idealista. Cada vez más españoles deciden invertir parte de sus ahorros en el sector inmobiliario. Pero comprar una casa para rentabilizarla a través del alquiler no es una tarea sencilla, tal y como afirma Jesús Duque, vicepresidente de la red Alfa Inmobiliaria. Además, en el caso de errar con la inversión, los inmuebles pueden tardar en venderse si no es una propiedad atractiva o si llegara una crisis. Por eso, es importante asegurarse de que la casa está en buen estado o valorar los gastos fijos. Con el objetivo de ayudar a identificar, con criterios profesionales, si estamos ante una vivienda para una inversión adecuada, la red Alfa Inmobiliaria hace estas recomendaciones: Asegúrate de que se encuentra en buen estado. Pintar, acuchillar o desatascar un inodoro no es excesivamente problemático. Sin embargo, “si está muy deteriorada, y los gastos en reparaciones van a ser frecuentes, o si requiere de una reforma total, será necesario hacer muy bien las cuentas para que la inversión resulte rentable en el corto o medio plazo”, afirma Duque. Valora los gastos fijos como aquellos derivados de la comunidad de propietarios, el IBI de la vivienda, así como el resto de impuestos, un posible impago, una posible derrama, que pudiera estar relacionada con la Inspección Técnica de Edificios, etc. Todo afecta a la hora de valorar la rentabilidad de una vivienda. Elije una buena ubicación. Si lo que desea es tener su vivienda siempre ocupada elija una propiedad capaz de satisfacer las necesidades de un público amplio, por encima de sus propios gustos y necesidades. Elija un piso preferiblemente de dos habitaciones, con colegios y zonas comerciales cercanas, con infraestructuras, medios de transporte, restaurantes, etc. “Para un inversor primerizo, nunca recomendamos apostar por barrios nuevos poco consolidados que pueden llegar a tardar años en tener demanda” añade el directivo de Alfa Inmobiliaria. Averigua el precio real en que podrá alquilarlo. La forma más habitual de poner el precio al alquiler de una vivienda consiste en buscar cuál es el precio de otras propiedades similares de la zona.

Fuente: Idealista En muchas ocasiones, el arrendador debe reparar y mejorar el estado de la vivienda antes de ponerla en alquiler. La Ley del IRPF permite deducir en la Renta 2018 una serie de gastos de reparación y conservación, aunque todavía no se haya alquilado la casa, según la Dirección General de Tributos. Eso sí, la deducibilidad de dichos gastos está condicionada a la posterior obtención de ingresos por el alquiler. Los gastos que cualquier arrendador puede deducirse en la Renta 2018 son los siguientes: la pintura, el arreglo de instalaciones, la sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros. No se incluyen las cantidades destinadas a la ampliación o mejora del inmueble. José María Salcedo, socio del despacho de abogados Ático Jurídico, subraya que el importe máximo deducible por estos gastos de reparación y conservación efectuados en el inmueble no puede superar la cuantía de los rendimientos íntegros del capital inmobiliario obtenidos en el ejercicio por el alquiler de esa vivienda. “El exceso que no pudiera deducirse podrá compensarse en los cuatro ejercicios siguientes”, añade. La Dirección General de Tributos exige que estos gastos de reparación y conservación efectuados en la vivienda estén dirigidos, exclusivamente, a la futura obtención de rendimientos del capital inmobiliario y no al disfrute, aunque sea temporal, del inmueble por su propietario. “Estamos ante una cuestión de prueba, que deberá ser aportada por el contribuyente en caso de que le fuera requerida por la Agencia Tributaria”, señala Salcedo. En el caso planteado a Tributos, los gastos que se querían realizar en el inmueble con carácter previo a alquilarlo eran los de sustitución de aire acondicionado y caldera, acuchillado del suelo y pintura del inmueble. El abogado fiscalista, además, sostiene que hay otros gastos deducibles, como son el IBI, la luz y el agua, pues son costes que hay que pagar para que la casa esté disponible para ser alquilada. Si no se pagaran estos gastos, el inmueble podría ser embargado o los suministros cortados. No obstante, José María Salcedo subraya que “Hacienda podría plantear objeciones a la deducción de tales gastos, al no venir referidos, propiamente, a los de reparación y conservación”.

Fuente: Vivados A medida que pasa el tiempo, los inmuebles van perdiendo valor y esto es un gran inconveniente para el propietario que desea vender su vivienda cuando la misma tiene cierta antigüedad, ya que disminuyen las posibilidades de venta. Posiblemente el propietario se vea obligado a bajar el precio de la casa, pero existe la posibilidad de realizar reformas para que el inmueble se revalorice. Y si además con estos arreglos se mejora el aislamiento y la eficiencia energética, la inversión realizada se compensará. Se calcula que la vivienda se podría revalorizar entre el 10 y el 20% tras las reformas. Pero lo primero que debemos hacer antes de realizarlas es establecer un presupuesto con el que se pueda conseguir un margen de beneficio. Según lo que podamos o estemos dispuestos a gastar, se aplicarán las reformas. De este modo, se considera una reforma media aquella en la que se ha reformado los baños, la cocina, se han pintado las paredes y se ha arreglado el suelo. A continuación veremos estas reformas y algunas otras que podemos tener en cuenta. Reformar el baño Una de las reformas más eficientes es sustituir la bañera por una ducha, tanto para modernizar el baño como por cuestiones de seguridad. También se deben renovar las instalaciones de agua y cambiar los sanitarios, suelo y paredes, según el presupuesto y la necesidad.   Reformar la cocina Si la inversión es reducida, será suficiente con pintar los azulejos y los muebles. Con un mayor presupuesto, se pueden cambiar los electrodomésticos y mejorar la iluminación. Actualmente hay una tendencia de abrir las cocinas al salón total o parcialmente.   Pintar paredes y arreglar suelos Unas paredes limpias y recién pintadas causan muy buena impresión. Se pueden cambiar los colores según la tendencia del momento o conseguir efectos según el color. Por ejemplo, utilizar colores claros en espacios oscuros para ganar amplitud. El suelo también es fundamental. Si no es posible recuperarlo o está dañado, se puede colocar una tarima flotante o suelos laminados que imitan madera, piedra o cerámica sin necesidad de levantar el suelo antiguo.     Con estos cambios ya habríamos realizado una reforma media, cuyo resultado puede variar según el presupuesto. Pero tendríamos las principales zonas de la vivienda en buenas condiciones. Si contamos con más presupuesto, estas son otros arreglos y reformas que también revalorizan el inmueble:   Cambiar puertas y ventanas Se pueden sustituir ventanas antiguas con vidrios simples por ventanas con mejor aislamiento térmico y acústico (que podrían llegar a reducir el consumo de aire acondicionado y calefacción). Las puertas de paso también llaman mucho la atención, pero si cambiarlas se sale del presupuesto, se pueden arreglar para darles un aspecto renovado.   Aumentar la capacidad de almacenaje Esta es una reforma muy práctica y una de las mejores formas de aumentar el espacio de almacenamiento es que las habitaciones dispongan de armarios empotrados.   Cerrar la terraza Cerrar la terraza e incorporarla a la vivienda la revaloriza porque amplia el espacio útil. La superficie cerrada es un 80% más cara que la terraza.   Renovar las instalaciones Es aconsejable actualizar las instalaciones, por ejemplo que todas las habitaciones tengan puntos de acceso a los servicios de televisión, telefonía e internet. Las instalaciones de fontanería, suministro y evacuación de agua deben estar en perfectas condiciones.   Modificar la distribución En la actualidad, los pisos más demandados son los de dos y tres dormitorios y si además tienen un aseo complementario, ayudará a revalorizar el inmueble. Por otro lado existe una tendencia de redistribuir el espacio habitable de la vivienda dejando el salón y comedor en un único espacio.   Accesibilidad asegurada Podemos encontrar el problema de que la vivienda sea un piso entre un tercero o un cuarto sin ascensor. Su instalación está subvencionada, aunque este tipo de obras depende de la comunidad. En los casos que sean posibles, la construcción de rampas que faciliten el acceso o dejar espacios amplios será otra ventaja a la hora de aumentar el precio de la vivienda.    

Fuente: Idealista Autor: @pmartinez-almeida El Tribunal Supremo cierra la puerta a recuperar lo pagado por la plusvalía municipal en caso de venta de una vivienda con ganancias. Varios juzgados habían planteado la posibilidad de cambiar la fórmula de cálculo de este impuesto a favor del contribuyente. Pero en una reciente sentencia muy esperada entre los juristas y a la que ha tenido acceso idealista/news, el Alto Tribunal asegura que dicha fórmula de cálculo es constitucional y que este impuesto sólo es inconstitucional en caso de haber obtenido una pérdida con la transmisión de un inmueble. Jarro de agua fría para los contribuyentes que hayan vendido o vendan un inmueble con ganancias. Y es que los recursos de casación planteados por varios juzgados españoles contra la fórmula de cálculo de la plusvalía no han prosperado. José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, recuerda que en dichos recursos la cuestión que se planteaba era la de cambiar la forma de determinar la base imponible del impuesto. “Y ello porque se ha venido considerando que podría gravar no el incremento de valor del terreno desde que se adquirió, sino el que tendría en el futuro. Con ello, se estaría gravando una riqueza irreal, ficticia, y superior a la realmente obtenida”. La cuestión planteada era buscar una alternativa a la fórmula de cálculo establecida por ley: la base imponible del impuesto es el resultado de multiplicar el valor del terreno en el momento del devengo por el número de años de generación del incremento y por el porcentaje anual que corresponda, según los artículos 104.1 y 107.1, 2 y4 de la Ley de Haciendas Locales. Es decir, lo que se pedía es que el impuesto se exigiera no en base a la fórmula prevista en la Ley que regula el impuesto de plusvalía municipal, sino ante una fórmula alternativa propuesta por el contribuyente, en base a informes matemáticos. Frente a esta posición en defensa de los contribuyentes, la administración pública ha invocado la vulneración de los principios de seguridad jurídica, y de reserva de Ley, previstos, respectivamente, en el artículo 9.3 de la Constitución y 8 de la Ley General Tributaria. A juicio de la Administración, si se considera que esta fórmula de cálculo de la plusvalía municipal grava una riqueza y real y ficticia, lo que procedería es plantear una cuestión de inconstitucionalidad contra el artículo 107.4 de la Ley de Haciendas Locales que regula tal fórmula. “Y no pretender que sea un Juzgado el que declare cuál es la fórmula correcta”, recuerda Salcedo. El Tribunal Supremo considera en una sentencia del pasado mes de marzo que no es posible utilizar una fórmula de cálculo de la plusvalía municipal distinta a la prevista en el artículo 107.4 de la Ley de Haciendas Locales por varios motivos: - No estamos ante casos de pérdidas en la venta de una vivienda, sino ante casos de ganancias. Y lo que se reclama es utilizar una fórmula de cálculo distinta a la establecida por ley. - El Supremo recuerda que el mencionado artículo 107 de la Ley de Haciendas Locales sólo ha sido declarado inconstitucional por el Tribunal Constitucional en la medida en que grave situaciones en las que ha habido pérdidas. De este modo, el Alto Tribunal cierra la puerta a recuperar la plusvalía municipal en el caso de transmisiones en las que se hubiera producido una ganancia. “Recordemos que, en su día, el Tribunal Supremo ya declaró que el impuesto sólo era inconstitucional en el caso de haber obtenido una pérdida, por lo que no podía reclamarse su devolución en supuestos en los que dicha pérdida no había existido”, subraya Salcedo. Por tanto, a día de hoy los contribuyentes sólo pueden recuperar este impuesto cuando demuestre con escrituras o una prueba pericial que el valor del terreno no se ha incrementado en el momento de su transmisión